北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

(资料图片仅供参考)

Q:

我两年前咨询过您但没买，主要是没想到会涨，现在是首付因为有些家庭困难要降到160万，南海家园和上海沙龙的都买不起了。所以现在两个选择，一是林肯花园的50年产权的，C区100平三居室300万，朋友可以介绍银行做到50%贷款5年期按揭，请问这种靠谱儿吗？

二是买首开畅心园或丽景园的，但只能买到300万才一居室。请问哪个方案最好？目前的需求只有学区上学和升值了，顶多再加上自住，未来十年内尽量不换房。

A：

1、50年产权的贷款，我光听说没见过。如果真的是银行的产品就相对靠谱儿，但这手续费估计低不了，大概率也是用公司名义操作的，税费什么的算清楚。这我也不懂，问银行吧。

但这是公寓啊，不能落户也不带学区的，怎么谈上学啊？我没听说亦庄学区有这特殊政策，连中介也不敢这么忽悠啊。

2、所以如果是考虑上学，那就只有第二个方案了，公寓不可能做到。另外从投资角度讲，公寓的优势就是收房租，比普宅高的多。但也考虑好政策因素，主要是房产税，极有可能从商住项目开始征收。另外就是土地出让金，如果到期后让续交，那更不好聊升值了。

3、草房的几个保障房小区也不能说多强，只能说到目前为止还不错，属于没落后的，比预期强的多。学校也挺好，保利在系统内中上等，放到北京也应该是中等。简单说就是普通小区，各方面都中等，别有太高的预期就行。

4、不过说实话，这上学+升值+自住，要求真的不算低了。你是三年前问的我，不是两年前，当时200多万首付吧，比这要求还高，都不好实现。我也还是这话，期望值别太高，一是能上车，二是孩子的学校中等就可以了。

仅供参考。

二

Q:

北京西城集体户，外地有贷款记录（在京外公积金和商贷均用过）。目前手头现金300W，想买个可以保值的次新房，可以不考虑自住，打算以租养租。还贷能力没问题，还可以用点消费贷再把首付款提一提。请您指导可以选择哪些区域，或者，能具体到小区/楼盘最好。

A：

1、现金300，二套资格，那用商贷的话最多贷187万，减去税费买450左右的。如果想多贷就得用其他贷款了，但用消费贷提高首付意义不是很大，或者不太算杠杆吧，问问其他的贷款吧。

2、这还是先明确预算吧，要不然不太好谈板块。300万按标准就是450的，但用其他贷款能到6/700甚至更高，这差的太多了。所以既然是还贷能力强就先做预算吧。

3、假定5/600吧，既然不自住的以租养租，那常规建议就是朝阳东部，先看四环外的朝青四惠。小区不少呢，找当地中介就行。如果达不到这预算就再往东看，五环外常营管庄一带。如果能达到高贷款就看朝阳北部，望京亚运村新北苑一带，流动性和租金相对更合适。

4、总之还是先谈钱吧，然后再说对应板块，最后才是小区和房源，一步一步来。

仅供参考。

三

Q:

本人，男，35岁，未婚，现在和父母一起居住在万寿路平房，产权是父亲单位公房。后来，我们在涿州购买一套商品房，两居室，90㎡左右。一直空置，毛坯未装修，缴纳物业费。

再后来，获得一套北七家保障房，开间，40㎡左右。父母提出将来我结婚住这套保障房，同时，父母因为身体原因不想继续住平房，想住楼房。我不想让在北京一辈子的父母去涿州住。计划保障房卖掉换购1套两居或者2套一居老破小。换购板块有考虑过天通苑，亦庄等。

虽说换购板块不挑剔，但兼顾保值升值性最好。无论这套保障房卖掉换购与否，涿州商品房都最好卖掉吗？身在北京怎样判断涿州商品房何时出手好？总之，请问怎样让父母住北京楼房，我也住楼房为独居或结婚做准备。

A：

1、北京人都不容易啊，理解。但这得先说预算啊，不谈钱就不好聊了。还是先看首付能到多少吧，如果是首贷资格看能支撑多少月供，也就是贷款多少总价多少。注意税费要占到3%以上，是在首付之外的。

2、涿州的我不懂，好多年不怎么去了。房子是用来住的，如果常住就留着，住不上就卖掉呗，不住的话这物业费不也等于成房产税了吗？环京也不是说不能投资，而是波动大，升值就算有超过北京大盘的时候也屡次都跌回去了。而且租金低不划算，还未必好租。我没明确建议，看自己是否居住吧。

何时出手好，环京每次行情都比北京晚两个月左右，所以如果感觉到北京房价明显上涨了，那环京也就都快了，溢出人群后知后觉的去置业。但这也有个悖论，环京出手的好时候，那一般都晚于北京的行情，所以只对炒房的合适，对自住换房的不是太合适。还是别太追求时机了，有需求就尽快，卖了房尽量缩短空白期，避免踏空。

3、怎么让父母住北京楼房，自己也住楼房。先看北七家这保障房价值多少吧？40平，估计总价100多200万之内吧。换一套两居或两套一居，兼顾保值。这还是先做个预算吧，要不然我也不知道说什么。

仅供参考。

四

Q:

我是一枚人大附本部早培娃妈（高中也在本校），现住新街口一两居，大概能卖800万左右。娃到人大附6站地，从家到学校30分钟，想换一个三居100平左右，价格大概1100-1200万之间，离学校三到四站地。不要求学区房，只要求次新，改善住房为目的，您有推荐的吗？最近看了些房，但都不太满意！

不以投资为目的，不要求学区，只要求改善住房条件，但要求方便地铁（4号线和10号线都可直达人大附）。

A：

1、好孩子，羡慕！

2、不以投资为目的，只要求改善，但我只能从投资保值角度分析啊，自住得看自己的喜好，没有标准的，外人也不好建议。

3、而且四号线和十号线三四站地之内也都是学区房，溢价在这种时期都不算低，居住的性价比也就不高，合适吗？非学区房只能是朝阳丰台，溢价低的是学院路北太平庄等学区，还有就是五环外清河了，太远了吧？

4、所以这还是先自己看吧，我不方便建议，只能列出这两点。

仅供参考。

五

Q:

我们目前有宋家庄地铁房一套，准备卖了给孩子换东西城学区房。宋家庄房子预估能卖500万左右，目前正在卖房，我们想再贷150万左右，买个650万左右的学区房，娃是2026年九月上小学。求推荐合适的小区，还有什么时候买这个学区房合适。感谢章哥百忙之中回复。

A：

1、这是刚有学区房的想法吧？我不好建议，东西城和具体的学区只能自己定，没有一上来就说小区的。常规是先根据自家情况和期望值确定行政区，然后根据学校选择学区，之后才是小区和具体房源。

2、如果准备好了就尽快吧，虽然今年是高峰期，但明年也是，再加上全国救市，房价上涨的可能性大。

3、我建议还是先考虑好吧，打个比方，这就跟给孩子报志愿选专业，或毕业定城市找工作似的，得根据自家情况有规划的进行，一步一步来。

仅供参考。

六

Q:

父母户口随来了北京，算首套，我们接力贷。预算总房款400万左右，三种思路，一种是在西大望路附近买一个40平左右大开间，出租，每月租金6000左右。另一种是在现住址附近（青龙湖万科翡翠西湖）买一个90平东西向次顶层毛坯房（已经是现房），自住或出租。还有一种是篱笆房地铁站附近万科长阳半岛二手房90平，自住或出租。如果不考虑自住，纯保值的话，哪个更合适一些呢？

A：

1、纯保值，西大望路哪个小区啊？我猜不着。只能说如果是公寓形式的，那保值没什么好的，如果是普宅小区里的相对还好些。不过开间这种产品在北京大多数都是自住为主，出租也合适，就是适应人群窄，保值好的不太多。

2、青龙湖翡翠西湖，东西向毛坯，那就自住呗，房子本来就是用来住的。房产的价值由地段儿决定，地段儿内的配套价值越高才越保值呢。这地段儿普通吧，参考旁边的燕西华府就知道了，全北京的经典之作，开发商是赚了大钱了，业主们竟是站岗的。

3、长阳半岛到目前为止升值没落后，租金可能低点儿但也无所谓，郊区都这样儿。这看自己更重视什么吧，注重租金就买大望路的，注重自住就买长阳半岛的。

4、不过我建议还是考虑清楚吧，到底自己要什么？要不然CBD、房山和青龙湖，这是不是距离太远了？不好放一块儿比较。

仅供参考。

七

Q:

我在东城磁器口新景家园这边有套91平米的小三居（还有140万左右贷款），目前是孩子上小学，一家五口住在一起。同时还在通州果园的苏荷时代有套93平米的两居（无贷款），目前是出租状态。随着孩子越来越大，五个人住在90平米的房子里已经越来越不方便，非常想改善一下居住质量。

本来想把通州的房子卖掉，在本小区或附近再买个一居，或者租套房子。但总觉得无论从自己的资金情况（八百万左右预算）还是周围小区本身的条件，都无法从根本上改善居住质量，小区环境和房屋质量都很一般。

由于爱人在国贸上班，最近在东五环豆各庄一带看四居。看上了万科青青家园的180平米的复式四居，大概八百多万还送四个露台...小区绿化也很好，密度也低。就想周末能住一住，或者外地的两个老人来了能去住。不知道目前的形势下从通州老城区置换到豆各庄版块这样的选择是否合理？

A：

1、是否合理，那得看从什么角度说了。房子是用来住的，从居住角度说是肯定合理啊，180多平才800多万还有赠送，周边环境好，小区也挺好，万科进北京的第三个项目，也正是转型期，挺下功夫的。这跟形势没关系，就看自己的居住体验。

2、其他的怎么说啊？既然能提这问题，就看自己更注重什么了。简单说吧，既然是房子这么好，房价为什么这么便宜啊？800/180=4.4万。是从一开始就便宜，还是逐渐落后变的便宜的？

最开始并不便宜，否则也没人费这么大力气弄Townhouse。青青家园当年的价格是对标东四环内，CBD白领的后花园。但这地段儿后来一直不太受朝阳重视，南部都这样儿，也就耽误了挺好的小区的升值。再加上这种带楼梯的在2005年之后也逐渐被大平层替代，不是太受追捧了，也影响了价值和价格。

3、简单就是这现状吧，注重自住就合适，注重保值什么的普通。以后估计最好成绩是跟上大盘，但指望着逆转的可能性不太大，毕竟20多年了，就是自住为主吧。

4、另外也考虑好，带楼梯的并不适应大多数家庭。之所以不流行了，就是因为看上去楼上楼下的很美，但入住后会发现各种的麻烦不适应，跑上跑下挺累的。所以考虑好，确定自己真喜欢这种形式的再买。

仅供参考。

八

Q:

首付200万。预算300万。北京集体户。孩子1岁，计划十年后有可能在京陪孩子上学从而参加高考。想买一个房龄新的，未来10年后有升值潜力的房子，一室户。基本不考虑幼儿园和小学。周边有中学就可以。

请帮忙推荐一下，在哪个区域，哪个小区买？之前看了东坝的福润四季，请问您有推荐的房子么？我们全家都不在京生活，目前。十年以后有陪孩子上学的需求或者置换房子的需求。

A：

1、我不好推荐，这期望值有点儿偏高了。北京的房价略贵，投资门槛比较高，300万一般买到的都是自住为主的。口罩又都戴三年了，该涨的都差不多都涨了。所以还是平和心态吧，这预算真的不好买到房龄新升值好的。

2、福润四季是保障房，这机场高速旁边儿的地段普通吧，河道高速与公园三面封闭，离地铁也远。政府也要靠卖地赚钱的，但凡地段儿价值高的他们也就规划为商品房了。所以就是自住为主吧，这种小区在房龄新的时候或许会受追捧，但十年后未必还能保持住品质，说不太好。

3、我建议是放平心态，别期望值太高，如果真的是十年以上的持有期，那干脆就别看房龄新的了，以老公房为主吧。老公房的优势是保值稳妥，虽然占不到便宜但也不吃亏，租金还相对高。以东四环附近的为主就行，选择小板楼没硬伤的。尽量规避房龄新的保障房和回迁房一类的，那更适合自住，不自住的未必划算。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！

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